La procédure de sélection des projets chez Equisafe Invest

I - Dans le cadre des projets immobiliers :

1) Sourcing
Le sourcing des projets immobiliers aura lieu en amont par nos commerciaux et développeurs freelance de chez Equisafe Invest. Grâce à un réseau étendu de partenaires, notre sélection de projets commence dès le sourcing en s’adressant à des professionnels reconnus dans le domaine immobilier. Les critères environnementaux, sociaux et de gouvernances occupent une place importante dans les critères de sélection des projets chez Equisafe Invest.

Des porteurs de projets immobiliers peuvent également déposer spontanément une demande de financement via un formulaire disponible sur le lien suivant : https://airtable.com/shrYlInREkpYxRrT4 et en important un nouveau projet sous l’onglet “Projet”. Le porteur de projet devra néanmoins dans un premier temps, effectuer la procédure de KYB sur la plateforme. 

En ce sens, l’ensemble des porteurs de projet devront respecter les dispositions légales et règlementaires (inscription au RCS, extrait K-bis, etc.) relatives aux sociétés procédant à une offre de titres financiers ne donnant pas lieu à la publication d'un prospectus et réalisée au moyen d'un site internet.

Ils devront ainsi remplir les critères suivants, avant que ne leur soit remis un dossier émetteur :

- avoir clôturé au moins deux exercices comptables (ou avoir recours à une mission d’un Commissaire Aux Comptes) pour une émission obligataire et présenter une valorisation au moins supérieure au montant de la levée de fonds projetée sur Equisafe Invest pour une augmentation de capital. 
- nous transmettre une copie certifiée conforme par le président des statuts de la société qui seront soumis à une revue détaillée, afin de nous assurer qu’aucune clause ne serait susceptible d’empêcher la libre transmissibilité des titres. 
- présenter un historique de projets réussis, une situation financière générale saine et une bonne compréhension des risques du marché de l’immobilier.
- Disposer d’au moins 15% des fonds propres nécessaires à l’opération.
- Les dirigeants seront appelés à faire état des raisons pour lesquelles ils souhaitent faire appel à Equisafe Invest et sa communauté pour mener à bien leurs projets.

2) Constitution du Dossier Émetteur
Une fois les premières vérifications établies, un chargé de relations émetteurs lui transmettra un dossier émetteur à compléter. 
L’émetteur y indiquera : 
- ses coordonnées,
- une description détaillée de l’opération envisagée, du projet d’investissement 
- l’historique détaillé des précédents projets réalisés, 
- une présentation de l’équipe porteuse du projet (curriculum vitae détaillés), 
- le processus de pré-commercialisation, 
- une étude de marché, ainsi que le planning prévisionnel. 

Si l’opération est éligible et jugée en accord avec la politique d’investissement d’Equisafe Invest par le commercial à la lecture du Dossier Émetteur,  le porteur de projet devra remettre les documents suivants :

I. Corporate
- les statuts signés (avec la répartition du capital) & Kbis de moins de 3 mois de la société émettrice ; 
- le cas échéant, les statuts signés (avec la répartition du capital) & Kbis de moins de 3 mois de la société de projet (véhicule d’investissement) ;  
- les 2 derniers bilans annuels approuvés de la société émettrice et des sociétés détenant plus de 25% du capital de la société de projet ;
- pour le dirigeant de la société émettrice : 
- si c’est une personne physique : pièce d’identité et justificatif de domicile de moins de 3 mois. 
- si c’est une personne morale : Kbis de moins de 3 mois, statuts signés, pièce d’identité du dirigeant, justificatif de domicile de moins de 3 mois du dirigeant.
- Pour les bénéficiaires effectifs et les dirigeants de l’émetteur :
- Une copie de la pièce d’identité de chacun ;
- Un justificatif de domicile ;
- Si le dirigeant est une personne morale : ses statuts (ainsi qu’un tableau récapitulatif de son actionnariat le cas échéant) et un kbis à jour de moins de trois mois.

II. Opérationnel
- Administratif
- un planning prévisionnel actualisé faisant apparaître les étapes suivantes :
- obtention du permis de construire, 
- permis purgé de tout recours,
- lancement commercial,
- acquisition foncière,
- ouverture de chantier (DOC),
- achèvement des fondations,
- achèvement du plancher haut du RDC,
- achèvement du dernier plancher haut,
- mise hors d'eau, mise hors d'air,
- achèvement des travaux (DAT),
- livraison ;
- le bilan financier prévisionnel du projet ;
- un accord de financement bancaire pour le montant restant nécessaire pour l’accomplissement du projet;
- la Garantie Financière d’Achèvement ;
- Un Permis de Construire, Permis d’Aménager (arrêté) ou Déclaration Préalable
- Une attestation de non recours du PC/PA/DP ;
- Les justificatifs des contrats d'Assurances (Garantie Décennal, TRC, DO, RC). 
- Commercial
- une brochure commerciale et/ou description du programme, 
- Technique
- Juridique
- un organigramme juridique du groupe (avec les liens capitalistiques entre les sociétés) ;
- un Plan de situation, plan masse, photos du programme, plans de vente ;
- une grille de vente détaillée et actualisée avec le statut des négociations (Option / Réservation / Acte) avec les documents correspondants ;
- Une promesse de vente du terrain ou Acte authentique (suivant avancement) ;
- le planning de trésorerie prévisionnel du projet ;

-3) Sûretés 
Concernant les Assurances obligatoires dans le cadre d’une Opération Immobilière :
Elles s'adressent aux porteurs de projets (lotisseurs, marchands de biens, constructeurs et promoteurs immobiliers) et couvrent les conséquences financières de la réalisation d'une opération de construction. Elles ont pour objet de réparer les préjudices matériels, corporels et immatériels que ce soit en matière d'exploitation, en incluant la responsabilité des préposés de l'assuré. Equisafe vérifiera que les garanties obligatoires, Responsabilité et DO, ont été obtenues et seront valables au plus tard à la date d’ouverture du chantier. Ces assurances sécurisent Equisafe et la bonne réussite de l’opération.

La Loi Spinetta fixe les règles auxquelles sont soumis l'ensemble des intervenants de l'acte de construire en introduisant l'obligation d'assurance décennale. Les garanties décennales recouvrent en général deux garanties :

 - (i) Les assurances liées directement à un chantier particulier qui seront souscrites par le maître d'ouvrage pour chaque chantier. 

a) La Garantie Dommage Ouvrage est obligatoire, elle doit être souscrite par le Maître d’ouvrage (donneur d’ordre) avant l’ouverture du chantier et commence à courir à partir de la date de réception du chantier (sauf cas exceptionnel où elle peut démarrer pendant la durée des travaux).
b) La responsabilité civile décennale du constructeur.
c) L'assurance tous risques chantier ou (TRC) est facultative mais conseillée, elle a pour objet de couvrir l’ensemble des dommages matériels causés à l’ouvrage final ou à l’ouvrage provisoire comme un effondrement, un incendie, des dégâts des eaux, une tempête et des vols de matériaux à compter de leur dépôt sur le chantier. La période de garantie prend effet à partir de la date d'ouverture de chantier jusqu'à la date de réception des travaux.

- (ii) Les assurances souscrites par les intervenants de l'acte de construire (maître d'oeuvre, locateur d'ouvrage, ....) qui souscrivent ce type de polices sur une base annuelle. La vérification de ces éléments sera à la charge du promoteur.

Parallèlement, et uniquement pour la VEFA, la Garantie Financière d'Achèvement (Délivré par la Banque) devra également être obtenue. 

Pour les projets de Gestion Locative il sera demandé aux porteurs de projets de fournir des attestations d’assurances parmis les suivantes : 

- Assurance loyer impayé
- Locataire assurance domicile
- Assurance propriétaire non occupant
- Assurance de Couverture du bâtis contre une multitudes de risques (en fonction de l’environnement et de l’exploitation)
- Assurance Couverture des risques d’exploitations 

Enfin, Equisafe Invest abordera la question des sûretés mais cette fois-ci pour sécuriser l’investissement des investisseurs souhaitant soutenir un de ces projets. Les porteurs du projet devront fournir une garantie sur le remboursement des investisseurs en cas d’échec du projet. Le choix du garant et du type de garantie à mettre en place dépendra du projet

4) Analyse 

Suite à cela, les projets seront soumis à une analyse complète et détaillée, par l’analyse d’Equisafe Invest, selon plusieurs critères. L’audit porte tant sur le promoteur que sur le projet qu’il soumet. 

Audit du porteur de projet

Concernant le promoteur, nous cherchons à établir un lieu de confiance en auditant son entreprise. Qui est-il ? Quel est son historique de réalisations ? Son équipe ? Les compétences qu’il est capable de mobiliser en interne et celle qu’il délègue à des tiers ? Nous étudions également l’évolution passée et à venir de son chiffre d’affaires, ses capitaux propres, son endettement et ses liquidités. 

Audit du projet

 Concernant son ou ses projets, nous nous basons sur quatre aspects principaux, étudié par les analystes du comité de sélection des projets immobiliers en charge :
- La partie administrative avec les autorisations d’urbanisme, le permis de construire, les promesses d’acquisitions du foncier et les éléments juridiques indispensables ;
- La partie financière qui regroupe le bilan prévisionnel, incluant le détail du prix de revient, du chiffre d’affaires et de la marge. La répartition du financement de l’opération entre les fonds propres, la banque et la pré-commercialisation permettant d’évaluer la couverture du prix de revient (financement / prix de revient) ;
- La partie commerciale, avec la grille de vente détaillée et les études de marché, s’intéresse principalement au taux de commercialisation réalisé, au rythme de vente et au prix du secteur ;
- La partie technique se concentre sur des études de sol, les assurances prises sur le chantier et sur les entreprises intervenantes pour la conduite de celui-ci.

Cet audit réalisé, l’analyste en charge fait usage d’un outil interne de scoring permettant d’offrir, d’un coup d’oeil, aux investisseurs un avis synthétique et transparent sur les projets sélectionnés. Tous les projets présentés sur la plateforme seront considérés comme viables et sécurisés. Cependant, les risques évoluent entre chaque projet, et le rendement est souvent la résultante du risque à prendre. Pour que le client comprenne rapidement le profil des différents investissements qui lui sont proposés sur la plateforme, nous avons mis en place un module de classement du risque (de A+ à B) permettant des points de comparaison. 

Les variables prisent en compte pour réaliser le scoring immobilier sont :

Pour apprécier le porteur de projet : le Chiffre d’Affaires réalisé par le porteur de projet au cours de ses 2 derniers exercices comptables, les capitaux propres dont il dispose, son ratio d'endettement (ratio Dettes financières / Capitaux Propres), liquidité (ratio Actif Circulants / Dettes Court-Terme).

 Pour apprécier le projet : Le taux de précommercialisation (si applicable), la couverture du prix de revient de l’opération par la structure de financement, la sécurité des fonds des investisseurs Equisafe (ratio Fonds Propres apporté par le porteur de projet / fonds propres totaux engagés dans l’opération), la rentabilité proposée et enfin la sécurité technique (lié à la nature des travaux réalisés, aux expertises techniques, aux contraintes urbanistiques, etc…). 

Cette liste est non exhaustive, les variables prises en compte sont amenées à évoluer selon la nature du projet, les informations dont nous disposons et la pertinence des éléments transmis par le porteur de projet. Equisafe croisera également les informations avec d’autres sources afin de vérifier qu’elles soient exactes et concordantes. L’analyste élabore tout au long de son audit une note de synthèse d’audit portant sur la société et sur son projet. Cette note est à destination du comité d’investissement consultatif immobilier.

5) Comité  de sélection des projets d’investissement consultatif immobilier :

Il est constitué de plusieurs membres. Il réunit principalement des experts issus de la profession immobilière, internes et extérieurs à la Société. Les membres considèrent le dossier au travers de l’audit réalisé et y apportent des éclairages nourris de leur expérience pour s’assurer que les investisseurs bénéficieront du meilleur conseil. Ils rendent à la fois un avis sur la réalisation du projet mais également sur le classement du risque sélectionné par l’analyste. Si ces avis restent consultatifs, Equisafe Invest prend très à cœur ce comité, composé d’experts reconnus et veillera à suivre les avis rendus. Ces différents membres ont une position libre de tout intéressement dans les projets examinés. Cela leur permet de prendre du recul, d’user de leur esprit critique et de développer une analyse objective des projets étudiés.

Ce comité reviendra, point par point, sur les différents éléments analysés. Si tous les documents nécessaires ont été fournis, que le dossier est éligible et respecte nos critères de sélection alors le comité pourra valider sa mise en ligne. Dans le cas contraire, des pièces complémentaires seront demandées, de nouvelles négociations pourront avoir lieu et l’analyste reviendra sur le projet.  Le projet passera une seconde fois au comité puis autant de fois que nécessaire jusqu’à ce qu’il soit définitivement accepté ou rejeté.

Une fois le projet approuvé (un procès-verbal entérine le vote pour chaque projet), la Société entrera dans sa phase de contractualisation avec le porteur de projet. Au sein de l’accord, négocié par la Société pour le compte de ses investisseurs, seront négociés notamment, les conditions suspensives, le montage juridique retenu, le taux d’intérêt, le montant recherché et la durée de l’emprunt obligataire (le cas échéant). Une fois ces éléments tranchés, le porteur de projet sera appelé à finaliser son document d’information réglementaire en vue de sa mise à disposition sur le site aux investisseurs identifiés. Après ces derniers éléments validés, le projet sera prêt à être présenté sur Equisafe, pour une dernière étape avant la levée de fonds - la sélection par la communauté Equisafe.

II - Dans le cadre des projets innovants de Start-ups 

1) Sourcing 
Comme pour le pôle Immobilier, le pôle Start-up d’Equisafe Invest source ses dossiers d’investissements par plusieurs voix distinctes : le travail de terrain par nos commerciaux et partenaires (fonds, incubateurs, avocats) et la sollicitation directe par les porteurs de projets via notamment notre site internet. Les porteurs de projets remplissent un dossier de présentation permettant à nos équipes en interne de procéder aux premières vérifications avant la constitution d’un dossier émetteur.

Ce dossier de présentation nous permettra de sourcer les sociétés ayant démontré un degré de pénétration de marché suffisant, il s’appuiera sur trois facteurs d’évaluation complémentaires : 

(i) Le Chiffre d’Affaires ou une contractualisation avec un “grand compte” (ou un acteur institutionnel), peu importe le montant. 

(ii) Une traction chiffrée et une communauté de clients suffisamment importante permettant de démontrer un intérêt particulier pour le produit ou le service développé. Lorsque le projet attire une forte audience, sans pour autant pouvoir la monétiser. Cela sera apprécié à l’aide de chiffres clés tel que le nombre d’utilisateurs, la visibilité, les commandes, etc… 

(iii) Les Ressources Humaines avec une présentation de l’équipe, l’historique des fondateurs, leur complémentarité, etc… 

Cette étape nous permet de qualifier le dossier vis à vis des critères initiaux d’éligibilité pour les start-ups sur notre plateforme. Seront également pris en compte les critères suivants : société créée, équipe en place, caractère innovant, critère ESG - en particulier le volet Gouvernance (parité homme/femme), propriété intellectuelle financée, stratégie de financement validée, structuration juridique, etc. Les projets étant pluriels, l’accompagnement des porteurs de projets startups se veut plus personnalisé afin de déterminer avec le plus de précision possible le niveau de sérieux des équipes. Ainsi, selon le degré de maturité du projet soumis, cette phase pourra prendre de quelques semaines à plusieurs mois, la protection de nos investisseurs restant la priorité.

2) Dossier émetteur 
Si les critères de base sont réunis, un dossier émetteur est établi par le porteur de projet, cette fois pour permettre un audit poussé des différentes composantes du projet. Seront notamment présentés, tant du point de vue financier que juridique, les éléments suivants : 

- Propriété intellectuelle,
- Expérience de l’équipe, 
- Executive Summary
- Liasses fiscales et/ou Comptes sociaux consolidés, le cas échéant
- Plan de trésorerie prévisionnel
- Pertinence du produit/services développés
- Etude du modèle économique, Business Plan
- Définition du marché et de la concurrence
- Conformité du porteur de projet avec les réglementations, 
- Conformité avec les critères ESG annoncés dans le dossier de présentation, 
- Etude de la base de clients existants et des contrats clés,
- Géographie du capital, investisseurs précédents le cas échéant, valorisation retenue pour les investisseurs
- Montage juridique proposé; statuts et pacte existants et place donnée aux investisseurs dans la gouvernance de la société. 
- Cohérence avec les thèmes défendus par la communauté Equisafe (fintech, medtech, deeptech, blockchain, e-sport, etc...) 

3) Analyse
L’ensemble des éléments du Dossier émetteur feront l’objet d’une analyse poussée par un analyste interne Equisafe Invest. L’analyste rédigera ensuite une note de synthèse présentant ses analyses et conclusions. De cette analyse découlera également une notation ou “scoring”. La procédure de valorisation de l’entreprise est détaillée dans la section dédiée à la valorisation des titres financiers au sein du présent dossier.

L’analyse financière, de laquelle résulte la valorisation de la start-up, sera conduite par notre partenaire. L’analyse juridique et réglementaire sera quant à elle conduite par un cabinet juridique spécialisé.

Un audit juridique complet sera également réalisé sur l’ensemble des éléments pertinents pour offrir aux investisseurs une sécurité juridique optimale. Cet audit permettra également de soulever les risques et spécificités du projet pour vérifier la pertinence des éléments mentionnés au sein du document d’information réglementaire.

Cette analyse mettra en exergue les modalités et conditions encadrant la levée de fonds tout en lui assurant une conformité réglementaire. 

4) Comité d’investissement consultatif Start-ups
De manière identique à la procédure prévue pour l’immobilier, le dossier émetteur, enrichi de la note d’analyse financière et du rapport d’audit juridique du projet sera remis au Comité d’investissement consultatif start-ups pour avis. Un procès-verbal sera établi pour consigner l’avis rendu par les membres du comité. Si le projet est approuvé, nous concluons un contrat avec le porteur de projet pour couvrir la fourniture de nos services lors de la levée (voir section relative aux services connexes pour plus de détails), qui prévoit notre rémunération et met à la charge du porteur de projet diverses obligations, principalement liées à l’obtention de l’exclusivité de la levée de fonds pour Equisafe Invest et à des restrictions de levées auprès d’investisseurs tiers pendant la période courant entre l’autorisation de la levée de fonds et sa réalisation définitive. 

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